부동산 양도세 계산, 상속 주택 양도세, 토지 양도 소득세 등 집이나 토지를 사고팔고 하는 행위에는 세금이 부여됩니다. 그래서 매도 과정에서 생기는 '부동산 양도세'에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
양도 소득세란 무엇일까요?
아파트, 토지, 주택의 소유권을 양도(매도) 할 때 생기는 소득에 대하여 세금이 부가되는 세금 입니다. 쉽게 말해 아파트, 토지, 주택을 보유하고 있다가 팔게되면 이 때 발생되는 시세차익에 대해 부과되는 세금입니다.
이 세금을 계산 할 때는 보유기간, 시세차익에 따른 과세표준에 정해진 세율로 측정이 되게 되죠. 부동산 양도소득세 계산은 총 5단계를 거쳐 최종 납부액이 결정됩니다.
양도차익, 양도소득금액, 과세표준, 산출세액, 납부세액 이렇게 구성되는데 아래에서 확인해보겠습니다.
양도차익
양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
양도를 통해서 발생된 차익에 대해서 세금을 부과하는 것이기 때문에 부동산을 취득하는데 들어간 비용을 뺀다고 생각하면 됩니다. 양도가액과 취득가액은 실지거래가격을 활용하여 적용하는 것이 원칙이며 만약 양도가액을 기준시가로 따르게 된다면 취득가액도 따라서 기준시가로 적용해야한다고 합니다.
세금을 줄일려고 하면 오랫동안 장기보유가 가장 중요하지만 이 건물을 유지하기 위해 투자된 필요경비 내역도 잘 준비할 필요가 있습니다.
이때 들어간 (건물수리(인테리어), 취득 당시 세금, 부동산 수수료(복비) 등) 필요경비 자료를 잘 모아서 세무소 제출 시 증빙서류로 포함하면 됩니다.
양도소득금액
양도차익 - 장기보유 특별공제액
양도차익에서 장기보유 특별공제액을 제외해주는데요. 여기서 장기보유 특별공제란, 부동산을 장기간 보유한 사람에게 보유기간에 따른 물가상승율을 감안하여 세금부담을 덜어주기 위해 만든 제도입니다.
적용대상은 토지/건축물 조합원 입주권으로써 3년이상 보유 시 적용이 됩니다. 장기보유 특별공제 금액은 양도차익 x 보유기간별 공제액으로 계산되며 토지 & 건물 : 2% / 1세대 1주택 고가주택 : 매년 8% 적용됩니다.
과세표준
양도소득금액 - 기본공제
양도소득금액에서 기본공제를 해주어 과세표준액을 산정합니다. 양도소득 기본공제는 거주자에게만 적용되는 인정공제의 성격을 갖는데요. 보유기간에 상관없이 양도소득이 발생하는 사람에 대하여 연 250만원을 각각 공제해주는 형식입니다.
만약 부부가 공동명의로 주택을 소유하고 있다면 부부가 각각 250만원씩 공제를 된다고 합니다.
산출세액
과세표준액 x 세율
과세표준액에서 세율을 곱해주면 산출세액이 되는데요. 세율은 누진세율이 적용되며, 과세표준이 커지게 되면 높은 세율로 적용됩니다. 조정대상지역 내 2주택자는 10%가 추가되고 조정대상지역 내 3주택자는 20%가 추가됩니다. 미등기자산을 양도한 경우는 양도세의 세율이 70%가 적용됩니다.
납부세액
산출세액 - 감면세액
산출세액에서 감면세액을 반영하여 최종 납부세액을 구할 수 있습니다. 세액공제를 받거나 감면 세액이 있다면 이 과정에서 빼주시면 됩니다.
온라인 부동산 양도소득세 계산
한편 직접할 수 도 있지만 온라인으로 부동산 양도소득세 계산할 수 있는데요. 아래에서 양도건물 종류와 양도일자, 취득일자를 기입 후 실지양도가액과 실지취득가액을 입력하고 필요경비와 양도소득기본공제를 적용하면 간단하게 확인할 수 있습니다.
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마지막으로 7.10부동산 대책과 관련하여 부동산 양도소득세 계산에 대해 변경된 부분이 많이 있는데요.
아래에 간단히 정리해 놓겠습니다.
7.10 부동산대책에서 양도소득세인상은 크게 2가지로 보면 됩니다.
첫번째, 단기 양도차익에 대한 양도소득세율인상으로 특히, 2년미만 단기보유주택 양도소득세율을 인상한다는 점입니다. 현행은 주택외부동산, 주택, 입주권의 경우 1년미만 보유시 50%, 1-2년미만보유시 40%, 2년이상 보유시 기본세(6~42%), 분양권의 경우 조정대상지역은 보유년수와 상관없이 50%, 기타지역은 기본세율(6~42%)로 양도소득세가 책정되었습니다.
하지만 7.10대책의 양도소득세는 주택, 입주권은 1년미만보유시 70%, 1-2년미만보유시 60%, 2년이상 보유시 기본세율(6~42%), 분양권의 경우 지역과 상관없이 1년미만 보유시 70%, 1년이상 보유시 60% 라고 합니다.
두번째, 다주택자들의 중과세율인상으로 규제지역의 다주택자 기본세율적용 시 양도세 중과세율을 인상한다는 것입니다. 현재는 일반지역의 경우 기본세율은 6-42%입니다.
물론 규제지역의 경우 2주택자는 기본세율에 +10%, 3주택자이상자는 기본세율에 +20%였습니다. 7.10대책에 따라 규제지역의 2주택자는 기본세율의 +20%, 3주택이상자는 기본세율의 +30%로 최고세율은 72%까지 양도세가 중과될수도 있다는 것입니다.
이와 관련 아래 참고하면 되겠습니다.